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お困りごとはございませんか?

よくあるお問い合わせ内容をまとめました。ご参考にしてください。

共用部分、専有部分

専有部分とは何ですか。

マンションの建物の部分で、区分所有する住戸や店舗等のことを指し、独占的に所有できる部分をいいます。構造上、利用上独立していて、特定の目的に使用できる部分となります。
但し、「管理用倉庫」のように管理規約で管理組合全体のものと定めている場合は、専有部分とはなりません。その場合は、「規約共用部分」として共用部分に含まれます。

共用部分とは何ですか。

マンションの建物の部分で、専有部分ではない部分と付属施設のことをいいます。建物本体の中では、柱,床,天井,壁,基礎等の構造部分のほか、エントランスホール,共用廊下・階段,給排水設備,消防設備等がこれにあたります。 共用部分は、区分所有者全員の共有となりますので、個人個人が勝手に改造したり処分したりすることができません。原則として、管理組合が維持管理を行うこととなります。

専用使用部分とは何ですか。

共用部分のうち、専有部分に付随しており、独占して使用できる部分をいいます。例えば、バルコニー,専用庭,メーターボックス,集合郵便受け,玄関ポーチ,窓枠,窓ガラス,面格子,網戸等がこれにあたります。 専用使用部分は、その専有部分の使用者が独占的に使用できるので、専有部分と混同してしまいがちですが、共用部分の一部であることの認識が必要です。 したがいまして、窓ガラスの材質を変更する等の事柄を管理組合の許可なしで行うことはできないことになります。
但し、他の共用部分とは異なり、通常の維持管理は、その責任と負担において専用使用権を有している方が行います。

管理組合

管理組合とは何ですか。

分譲マンションは、個人が区分所有する専有部分と区分所有者全員で共有する共用部分に分かれます。専有部分は、個人が使用して清掃や修繕等の管理を行えば良いのですが、共用部分は、区分所有者全員の共有となるため、当然にして区分所有者全員で管理を行う必要があります。各区分所有者に共用部分を管理する義務がありますが、各々がバラバラに行っていては適切な管理ができません。 そこで、区分所有者全員で「共用部分や付属施設、敷地等を管理する団体を結成」します。これが「管理組合」となり、区分所有者は組合員となります。 法的には、特別な手続きを経ずに管理組合は成立(必ず管理組合は存在し、区分所有者である限り脱退することはできません)します。通常は、総会を開催し、管理規約を定め、役員の選出を行い、組織づくりをします。

管理規約とは何ですか。

管理組合を運営するためには、区分所有者共通のルールが必要になります。それを定めたものが「管理規約」となります。 管理規約は、管理組合運営の基本となる大切なものであるため、その改廃については総会の特別多数決議(組合員総数・議決権総数の各4分の3以上)により定められます。
管理規約に対し、細則は、管理規約を補うために制定されるものです。一般的には、駐車場使用細則や駐輪場使用細則のように目的別に制定し、より具体的な内容が定められています。

お部屋内の不具合等

部屋のガラスにヒビが入りました。

網入りガラスの場合、経年にもよりますが、寒暖の差が原因でガラス内部の金属が膨張・収縮することにより、ガラスにひび割れが発生することがあります。
窓ガラスは専用使用部分となるため、通常の維持管理は、その責任と負担において専用使用権を有している方が行います。 尚、管理組合で加入している損害保険が適用される場合もありますので、その際は事前に適用可否を確認しておくことが良いです。 また、管理組合によっては、窓ガラス交換の負担について別途定めている場合があります。

テレビの映りが悪いのですが。

専有部分内においてテレビが複数台ある場合は、全てのテレビの映りが悪いのか、1台のみ悪いのかを確認してみてください。 1台のみ悪いのであれば、テレビ自体やその配線に不具合がある可能性があります。
全てのテレビにおいて映りが悪い場合、そして他の専有部分においても映りが悪い場合は、アンテナや増幅器などの共聴設備に不具合がある可能性があります。管理会社に御相談ください。
※共聴設備以外の共用設備において、電気的トラブルにより共用分電盤内の漏電ブレーカーが落ちたことによる映り不良、地域停電、また、ケーブルテレビを導入されているのであれば配信元の一時的トラブルも考えられます。

ガス警報器が鳴っています。

マンションの設置設備等により詳細が異なる場合もありますが、ガス警報器は、調理中に発せられるアルコール等に反応し発報する場合があります。また、清掃時に使用するスプレー類にも反応する場合がありますので、これらを使用される場合には十分な換気を行うことが必要となります。
尚、警報機が鳴り出したときは、管理会社や警備会社により状況を確認させていただくことになります。その際は御協力をお願いします。

ガス警報器が反応する例

  • 料理酒
  • みりん
  • 殺虫スプレー
  • くん煙殺虫剤
  • 除菌スプレー
  • エアコン清掃用スプレー
  • エタノール系のスプレー 他

管理組合へのお届け等

住戸を賃貸に出すのですが、届出が必要ですか。

通常は、管理規約によって以下の届出書の提出が必要と定められています。

  • 『第三者使用に関する届』(専有部分の使用者を届出する書面)
  • 『通知受領場所届』  (総会案内等、組合員宛に通知される書類の送付先を届出する書面)
  • 『居住者名簿届』   (専有部分の使用者に記載いただく書面)

専有部分を賃貸に出す場合でも、区分所有者は管理組合の組合員ですので、管理費等を御負担いただくことになります。
また、専有部分の使用者も管理規約や各使用細則を順守していただく義務がありますので、仮に専有部分の使用者がルール違反をした場合は、区分所有者も責任を負うことがあります。専有部分の使用者には、管理規約や各使用細則の内容を必ずお伝えいただくようにお願いいたします。

管理費等の引落口座を変更したいのですが。

管理費等の出納業務を管理会社に委託している場合は、管理会社に御相談ください。通常は、口座振替依頼書に必要事項を記入いただき提出していただくことになります。

部屋をリフォームしたいのですが、届出が必要ですか。

通常は、管理規約によって管理組合理事会への申請・許可願いが定められています。
申請書と共に、理事会が許可の合否を判断できるように工事の内容等がわかる資料を添付のうえ、事前に余裕をもったスケジュールで申請書を理事会へ提出してください。
また、管理組合によっては各種制限(例:フローリング材の遮音等級)が定められている場合がありますので、事前に御確認ください。

その他

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